Jfr. tidligere lover 19 juni 1931 nr. 7 og 24 juni 1938 nr. 13.
Kap. 1. Alminnelige bestemmelser
§ 1-1. Lovens virkeområde.
(1) Ved eiendomsmegling forstås i denne lov å opptre som mellommann ved
1. omsetning av fast eiendom, herunder eierseksjon og ideell andel i fast eiendom,
2. inngåelse og overdragelse av feste- eller leiekontrakt til fast eiendom,
3. omsetning av aksje, andelsbrev, pantebrev eller annet adkomstdokument med tilknyttet leierett til bolig eller annet areal i bebygget eiendom,
4. omsetning av parter i selskap, jf. selskaps § 1-2 første ledd bokstav a, eller aksjer i aksjeselskap som ikke er børsnotert, dersom omsetningen hovedsakelig tar sikte på overdragelse av eiendom eller rettighet som nevnt i nr. 1-3.
(2) Som eiendomsmegling regnes ikke
1. virksomhet som omfattes av reglene i lov av 12. juni 1981 nr. 72 om reisebyråer m.v., og
2. boligbyggelags medvirkning som forretningsfører til omsetning av andel i borettslag tilknyttet boligbyggelaget.
(3) Når i denne lov brukes betegnelsene kjøp, handel, salg o.l., inngår også de øvrige erverv som er nevnt i første ledd.
(4) Kongen kan bestemme at loven skal gjelde for Svalbard og Jan Mayen.
§ 1-2. Retten til å drive eiendomsmegling.
(1) Eiendomsmegling mot godtgjørelse kan bare drives
1. i medhold av bevilling etter reglene i § 2-1, eller
2. i medhold av norsk advokatbevilling, når advokaten har stilt sikkerhet etter domstolloven § 222.
(2) Dette gjelder likevel ikke for eiendomsmegling som skjer i enkelttilfelle i forbindelse med varetagelse av andre økonomiske anliggender for oppdragsgiveren.
§ 1-3. Rekkevidden av kap. 2 til 5.
(1) Hvor ikke annet er sagt eller fremgår av sammenhengen, gjelder bestemmelsene i kap. 2 til 5 for enhver som driver eiendomsmegling i medhold av § 1-2 første ledd.
Kap. 2. Bevilling, sikkerhetsstillelse, tilsyn m.m..
§ 2-1. Bevilling til å drive eiendomsmegling.
(1) Bevilling til å drive eiendomsmegling kan av departementet gis til:
1. person som har eiendomsmeglerbrev (jf § 2-3),
2. ansvarlig selskap som reguleres av selskapsloven av 21. juni 1985 nr. 83, eller
3. aksjeselskap som reguleres av aksjeselskapsloven av 4. juni 1976 nr. 59, som har fullt innbetalt aksjekapital.
(2) Departementet kan i det enkelte tilfelle gi bevilling etter første ledd til bank eller boligbyggelag. Det kan stilles vilkår for slik bevilling.
(3) Foretak som nevnt i første ledd nr. 1 til 3 må drive sin virksomhet fra fast forretningssted, og være solvent (jf. konkursloven av 8. juni 1984 nr. 58 § 61) og stille og opprettholde sikkerhet som angitt i § 2-5 og er underkastet tilsyn som angitt i § 2-7.
(4) For foretak nevnt i første ledd nr. 2 og 3 og annet ledd skal den faglige leder av eiendomsmeglingsvirksomheten være eiendomsmegler eller advokat.
§ 2-2. Avdelingskontor (filial). Virksomhet i utlandet.
(1) Foretak med bevilling etter § 2-1 skal etter søknad til departementet meddeles tillatelse til å opprette avdelingskontor (filial) som fra fast kontorsted driver eiendomsmegling, dersom kontoret har en faglig leder som har eiendomsmeglerbrev eller er advokat som har stilt sikkerhet etter domstolloven § 222, og det er stilt sikkerhet som omfatter kontorets virksomhet.
(2) Departementet kan gi nærmere regler om etablering i utlandet av avdelingskontor (filial) eller datterselskap, eller annen virksomhet der foretaket har dominerende innflytelse.
§ 2-3. Eiendomsmeglerbrev og tittelen statsautorisert eiendomsmegler.
(1) Eiendomsmeglerbrev utstedes av departementet til den som:
1. har bestått godkjent eiendomsmeglereksamen,
2. har minst to års praktisk erfaring,
3. er solvent (jf. konkursloven av 8. juni 1984 nr. 58 § 61), og
4. har ført en hederlig vandel.
(2) Departementet gir nærmere regler om kravene til eksamen og praksis.
(3) Bare den som har eiendomsmeglerbrev, har rett til å bruke tittelen «statsautorisert eiendomsmegler».
§ 2-4. Journalføring. Betrodde midler.
(1) Den som driver eiendomsmegling i medhold av § 1-2 første ledd, plikter å føre journal over mottatte og utførte oppdrag etter forskrifter gitt av departementet.
(2) Departementet kan gi forskrifter om behandling av betrodde midler.
§ 2-5. Sikkerhetsstillelse.
(1) Foretak som har bevilling til å drive eiendomsmegling etter § 2-1 og advokater som driver eiendomsmegling må ha en forsikring som dekker det ansvar foretaket kan pådra seg under utøvelse av eiendomsmeglervirksomheten. Departementet gir nærmere forskrifter om forsikringen, herunder om minstebeløp pr. skadetilfelle.
(2) Departementet kan istedenfor forsikring etter første ledd godta annen betryggende sikkerhet.
§ 2-6. Adgang til å drive annen næringsvirksomhet.
(1) Foretak som har bevilling eter § 2-1 kan ikke drive annen næringsvirksomhet enn eiendomsmegling.
(2) En eiendomsmegler som selv driver eller er ansatt i meglerforetak, må ikke selv drive eller være ansatt hos person eller foretak som driver annen næringsvirksomhet, eller være medlem av styre, bedriftsforsamling eller representantskap i foretak som driver annen næringsvirksomhet.
(3) Departementet kan i det enkelte tilfelle eller ved forskrift gjøre unntak fra første og annet ledd.
(4) En advokat som driver eiendomsmegling skal ikke påta seg oppdrag hvor hans personlige økonomiske interesser kan komme i konflikt med klienters interesser eller ha innflytelse på vedkommendes uavhengige stilling. Departementet kan gi nærmere regler her.
§ 2-7. Tilsyn med eiendomsmegling.
(1) Departementet fører kontroll og tilsyn med eiendomsmegling, jf § 1-1. Departementet kan i den forbindelse gi pålegg og for øvrig bestemme i hvilken utstrekning og på hvilken måte kontrollen til enhver tid skal gjennomføres. Departementet kan bestemme at tilsynet helt eller delvis skal føres etter lov av 7. desember 1956 nr. 1 om kredittinstitusjoner, forsikringsselskaper og verdipapirhandel m.v. (Kredittilsynet).
(2) Foretaket plikter å gi tilsynsmyndigheten de opplysninger som måtte bli krevet angående eiendomsmeglingen. Foretaket plikter også å fremvise og i tilfelle utlevere til kontroll de forretningsbøker og øvrige dokumenter som angår eiendomsmeglingen.
(3) For advokat som driver eiendomsmegling, gjelder ovenstående i tillegg til kontroll- og tilsynsreglene i og i medhold av domstolloven.
(4) Kontroll og tilsyn etter denne paragraf skal gjelde tilsvarende overfor eiendomsmeglerforetak som er fratatt retten til å drive eiendomsmegling, jf. § 2-8.
§ 2-8. Bortfall av retten til å drive eiendomsmegling;.
(1) Blir et meglerforetak tatt under konkursbehandling, faller bevillingen bort.
(2) Er ett eller flere av de vilkår som stilles for å drive megling ikke lenger til stede eller har foretaket latt være å etterkomme pålegg gitt av departementet, kan departementet trekke bevillingen tilbake eller sette en frist for foretaket til å bringe forholdene i orden. Dersom foretaket ikke innen fristens utløp har gjort dette, kan departementet trekke bevillingen tilbake.
(3) Departementet kan også trekke bevillingen tilbake dersom foretaket har gjort seg skyldig i grov eller vedvarende overtredelse av dets plikter etter lov eller forskrifter. Det samme gjelder dersom det ellers finnes mislige forhold som gir grunn til å frykte at en fortsettelse av virksomheten kan være til skade for allmenne interesser.
(4) Departementet kan kreve at en advokats eiendomsmeglingsvirksomhet skal opphøre etter de samme regler som gjelder for tilbakekall av bevilling i annet og tredje ledd ovenfor.
§ 2-9. Tilbakekall av eiendomsmeglerbrev.
(1) Departementet kan ta tilbake eiendomsmeglerbrev dersom en eiendomsmegler ved overtredelse av lov eller forskrifter gitt i medhold av lov, eller på annen måte, har gjort seg skyldig i forhold som medfører at vilkårene for utstedelse av eiendomsmeglerbrev ikke lenger er til stede.
Kap. 3. Oppdraget og ufforelsen av dette
§ 3-1. Omsorgsplikt.
(1) Megleren skal utføre oppdraget i samsvar med god meglerskikk, uten unødig opphold og med omsorg for begge parters interesser.
(2) Megleren skal gi kjøper og selger råd og opplysninger av betydning for handelen og gjennomføring av denne.
(3) Om megleren eller noen som står megleren nær, har eller får personlig eller økonomisk interesse i den handelen oppdraget gjelder, skal partene straks få opplysning om dette.
§ 3-2. Oppdragets form.
(1) Avtale om oppdrag skal inngås på blankett fastsatt av departementet. I avtaledokumentet skal det tas inn opplysninger om:
1. meglerens og oppdragsgiverens navn og adresse,
2. handelens karakter (salg, kjøp, utleie, leie eller annet),
3. ved salgsoppdrag, hvilken eiendom handelen gjelder,
4. hva som er avtalt om meglerens vederlag, herunder hva megleren kan kreve dersom handel ikke kommer i stand,
5. hva som er avtalt om meglerens rett til å kreve dekning av utlegg, jf. § 4-4,
6. oppdragets varighet og hva som gjelder om oppsigelse av oppdraget,
7. meglerens eventuelle rett til vederlag for handel sluttet gjennom andre eller uten mellommann og i så fall om de nærmere betingelser for denne retten.
(2) Departementet kan ved fastsettelse av blankett som nevnt i første ledd bestemme at avtaledokumentet skal inneholde ytterligere opplysninger.
(3) Megleren kan ikke bygge noe krav mot oppdragsgiveren på oppdrag som ikke fyller de vilkårene som følger av første ledd og av bestemmelser gitt i medhold av annet ledd. Dette gjelder selv om handel er sluttet gjennom megleren.
§ 3-3. Oppdragets varighet.
(1) Oppdraget skal gis for et bestemt tidsrom som ikke kan være lenger enn seks måneder. Oppdraget kan fornyes for inntil seks måneder om gangen. Fornyelse skal være skriftlig.
(2) Utenfor forbrukerforhold kan oppdrag gis og fornyes for lengre tid enn nevnt i første ledd.
(3) Oppdraget kan sies opp uten varsel av hver av partene. Oppsigelsen bør være skriftlig.
(4) Megleren har krav på et rimelig vederlag for utført arbeid dersom oppdraget sies opp av oppdragsgiveren. Dekning av utlegg kan kreves i samsvar med avtalen uten hensyn til oppsigelsen, jf. § 4-4.
§ 3-4. Fritt meglervalg. Forbud mot kobling.
(1) I avtale om annet enn eiendomsmegling kan det ikke settes som vilkår at megleroppdrag gis til bestemt megler. Er slikt vilkår satt, er avtalen for øvrig likevel bindende.
(2) I forbindelse med megleroppdrag kan det ikke settes som vilkår at oppdragsgiveren inngår avtale om ytelser som ikke står i rimelig sammenheng med oppdraget.
§ 3-5. Meglerens fullmakt.
(1) Megleren kan ikke binde oppdragsgiveren overfor tredjemann uten særskilt fullmakt.
§ 34. Kjøperens krav på opplysninger.
(1) Megleren plikter før handel sluttes å gi kjøperen en skriftlig oppgave som minst inneholder følgende opplysninger om eiendommen:
1. registerbetegnelse og adresse,
2. eierforhold,
3. heftelser,
4. tilliggende rettigheter,
5. grunnareal,
6. bebyggelsens arealer og angivelse av alder og byggemåte,
7. ligningsverdi og offentlige avgifter,
8. forholdet til endelige offentlige planer og til konsesjonslovgivningen.
(2) Ved overdragelse av andel i eller bruksrett til fast eiendom eller adkomstdokumenter som gir bruksrett til fast eiendom (jf. § 1-1 første ledd nr. 3), skal megleren dessuten gi opplysninger om rettigheter og forpliktelser ifølge avtaler og vedtekter. Omfatter overdragelsen part i sameie eller selskap, skal megleren også gi opplysninger om regnskap og eventuelt budsjett.
§ 3-7. Meglerens undersøkelsesplikt.
(1) Megleren skal så langt det synes rimelig, innhente og kontrollere nødvendige opplysninger om eiendommen. Har megleren ikke foretatt innhenting og kontroll av nødvendige opplysninger, skal kjøperen før handel sluttes, gis skriftlig orientering om grunnen til dette.
§ 3-8. Meglerens plikter ved kontraktsslutningen.
(1) Departementet kan gi forskrifter om budgivning.
(2) Med mindre kjøper og selger ønsker noe annet, skal megleren opprette skriftlig kjøpekontrakt som inneholder alle vesentlige vilkår for handelen. Har flere meglere medvirket, påligger dette selgerens megler.
§ 3-9. Meglerens plikter ved gjennomføring av handelen.
(1) Med mindre kjøper og selger ønsker noe annet, skal megleren sørge for:
1. utferdigelse og tinglysning av skjøte,
2. opprettelse og eventuell tinglysning av andre dokumenter som har sammenheng med handelen,
3. konsesjonssøknad og andre søknader, erklæringer e.l.,
4. gjennomføringen av det økonomiske oppgjøret.
§ 4 1. Generelt om vederlaget.
(1) Megleren kan kreve vederlag av oppdragsgiveren på de vilkår og i det omfang som er avtalt i oppdraget, jf. § 3-2. Det kan ikke avtales at andre enn oppdragsgiveren skal betale meglerens vederlag, herunder utlegg.
(2) Dersom forholdene når det gjelder omsetning av fast eiendom skulle tilsi det, kan Kongen gi nærmere forskrifter om meglers vederlag.
§ 4-2. Meglerens krav på provisjon.
(1) Dersom vederlaget er avtalt som en prosentdel av kjøpesummen (provisjon) har megleren krav på provisjon dersom handel kommer i stand i oppdragstiden. Dette gjelder selv om det ikke skyldes meglerens innsats at handel er kommet i stand.
(2) Megleren har også krav på provisjon dersom handel er kommet i stand innen tre måneder etter at oppdragstiden er ute med noen
1. som megleren har forhandlet med i oppdragstiden, eller
2. som etter forespørsel har fått opplysninger om eiendommen fra megleren i oppdragstiden.
(3) For kjøpsoppdrag gjelder bestemmelsene i første ledd annet punktum og annet ledd bare dersom det er særskilt avtale i oppdraget.
(4) Handel er kommet i stand når partene er endelig bundet.
§ 4-3. Betaling av provisjonen.
(1) Provisjonen forfaller til betaling når handel er kommet i stand, jf. § 4-2 fjerde ledd.
§ 4-4. Dekning av utlegg.
(1) Megleren kan i oppdraget forbeholde seg dekning av dokumenterte utlegg av nærmere spesifisert slag med tilknytning til utførelsen av oppdraget, uavhengig av og eventuelt i tillegg til vederlag som nevnt i § 4-1.
(2) Megleren kan kreve utleggene dekket etter hvert som de skal betales av megleren.
§ 4-5. Deling av vederlag.
Vederlaget kan ikke deles med kjøper eller selger eller med noen som ikke selv har rett til å drive eiendomsmegling.
§ 4-6. Nedsettelse av vederlagskrav.
(1) Vederlagskravet kan settes ned eller helt falle bort dersom foretaket vesentlig har tilsidesatt sine plikter mot kjøper eller selger.
(2) Dersom opplysningsplikten etter § 3-1 tredje ledd ikke er oppfylt, bortfaller kravet på vederlag.
Kap. 5. Avsluttende bestemmelser.
§ 5-1. Taushetsplikt.
(1) Megleren, dennes ansatte og andre hjelpere har plikt til å bevare taushet overfor uvedkommende om det de i forbindelse med meglervirksomhet får vite om noens personlige forhold eller drifts- og forretningsforhold. Forvaltningslovens § 13 a til § 13 e gjelder som utfyllende regler.
§ 5-2. Straff
(1) Forsettlig eller uaktsom overtredelse av bestemmelser gitt i eller i medhold av § 1-2, § 2-2 annet ledd, § 2-3 tredje ledd, § 2-4, § 2-6, § 2-7, § 4-1 tredje ledd eller § 5-1, straffes med bøter eller fengsel inntil 3 år, eller inntil 6 år ved særlig skjerpende omstendigheter. Det samme gjelder overtredelse av påbud, forbud eller vilkår gitt i medhold av de nevnte bestemmelser. Medvirkning straffes på samme mate.
§ 5-3. Ikrafttredelse.
(1) Loven trer i kraft fra den tid Kongen bestemmer.
§ 5-4. Overgangsbestemmelser.
(1) Bevilling til eiendomsmegling etter lov av 24. juni 1938 nr. 13 om eiendomsmegling som er tildelt før loven her trer i kraft, skal regnes som eiendomsmeglerbrev etter § 2-3.
(2) Eiendomsmeglervirksomhet som drives i medhold av lov av 24. juni 1938 nr. 13 om eiendomsmegling, og som krever bevilling etter § 2-1 i loven her, kan fortsette i ett år etter at loven her trer i kraft. Dersom det ikke er søkt om og tildelt bevilling etter § 2-1 innen dette årets utgang, må virksomheten opphøre.
(3) Lovens regler gjelder for oppdrag megleren får etter at loven trer i kraft. Det samme gjelder for oppdrag som fornyes etter at loven trer i kraft.
(4) Nærmere overgangsregler kan fastsettes av Kongen.
§ 5-5. Oppheving og endring av andre lover.
(1) Fra den tiden loven tar til å gjelde, gjøres følgende endringer i andre lover:
1. lov av 24. juni 1938 nr. 13 om eiendomsmegling oppheves,
2. lov av 14. juni 1985 nr. 61 om verdipapirhandel § 1 første ledd bokstav a og b skal lyde: --- --- ---
(2) Lov av 13. juni 1980 nr. 24 om ligningsforvaltningen (ligningsloven) § 6-13 annet ledd bokstav c skal lyde: --- --- ---